Цены на недвижимость на побережье Болгарии в 2026: ждать ли роста?

1. Евро в 2026: уже в цене

С начала 2025 года на болгарском рынке недвижимости царит любопытное напряжение. Много продавцов замерли в ожидании 2026 года, когда Болгария обещает перейти на евро. Но вот что интересно: покупателей, которые откладывают покупку до евро, мы не нашли. Ни одного.

Если вы думаете, что цены «взлетят» после введения евро, стоит вспомнить, как работают биржи и валютные рынки. На Форексе и фондовых рынках есть железное правило: «Buy the rumor, sell the news» — покупай на слухах, продавай на фактах.

То есть ожидания будущих изменений всегда закладываются в цену заранее. Именно это и происходит сейчас с болгарской недвижимостью. Курс на евро, слухи о стабильности, надежда на инвестиции – всё это уже встроено в цену квадратного метра.

2. Продавцов слишком много. Покупателей — нет

На побережье Болгарии сегодня слишком много предложений. Некоторые продавцы держат квартиры по 2–3 года в надежде, что с приходом евро они «сорвут куш». Но спрос? Он небольшой. Причём не только среди болгар. Иностранные покупатели тоже не настроены ждать. Они торгуются здесь и сейчас – и покупают, если цена адекватна. А не «завтра», когда евро «вдруг» сделает квартиру дороже.

Такой перекос — когда предложение превышает спрос — всегда ведёт к одному: цены перестают расти, а часто даже снижаются.

3. Цены ограничены глобальной конкуренцией

Другой важный фактор — это конкуренция. Нельзя поднять цену на однокомнатную у моря в Равде до небес, если за те же деньги в Испании можно купить студию в Торревьехе. Или в Албании. Или в Турции.

Море одно? Паспорта у туристов — тоже. Люди сравнивают не только квартиры, но и страну: визовый режим, климат, налоги, медицина, стабильность. И если Болгария перестанет быть выгодной по цене – она просто выпадет из поля интереса.

4. Вечный рост цен? В Болгарии это не так просто.

Фраза «недвижимость всегда растёт» давно стала финансовым мифом, который часто повторяют продавцы и риэлторы. В реальности же — особенно в Болгарии — рынок куда сложнее и чувствительнее. Цены могут не только расти, но и стагнировать годами или снижаться. Особенно это видно на примере побережья, где множество объектов выставлены на продажу по завышенным ценам, но не находят покупателей. Без активного спроса, стабильной экономики, выгодных условий кредитования и внешнего интереса рост невозможен. Болгария — отличный рынок, но не волшебный. И слепо верить в «вечный рост» здесь — опасная стратегия.

5. Как дешёвые кредиты разогрели рынок — и почему это может скоро закончиться.

Одной из причин роста цен на недвижимость в последние годы была доступность ипотечного кредитования. Банки активно выдавали займы под низкие проценты, что подогревало спрос. Однако с переходом на евро и возможным изменением монетарной политики эта ситуация может измениться. Процентные ставки могут вырасти до общеевропейского уровня, а значит — кредиты станут менее доступными. Это способно охладить рынок и замедлить рост цен, особенно в сегменте недвижимости у моря.

6. А может, наоборот? Почему всё-таки кто-то ждёт

Почему же так много продавцов «держат» квартиры до 2026?

• Потому что уже вложились, и продавать дешевле — больно.
• Потому что верят в магию евро, как в таблетку от всех бед.
• Потому что надеются, что вдруг "рынок оживёт", и появятся богатые европейцы с чемоданами денег.

Но реальность говорит об обратном: покупатели уже на месте. И если вы не продали сейчас — не факт, что сможете продать дороже потом.

Сейчас активно обсуждается возможность роста цен в начале 2026 года на 10–25%. Основной «повод» для таких прогнозов — слухи и рекламные кампании вокруг возможного введения евро в Болгарии. Но пока нет реальных экономических или рыночных оснований для такого резкого скачка: спрос остаётся умеренным, а предложение на побережье велико.
При этом уже с сентября 2025 года возможна заметная коррекция цен, особенно в сегменте курортной недвижимости. Многие комплексы, которые строились и продавались в пике 2024–2025 годов, могут столкнуться с переизбытком предложений. Это значит, что цены реально могут вернуться к уровню весны 2025 года или даже ниже, особенно для вторичного рынка и объектов, которые активно сдавались в аренду.
Покупателям стоит понимать, что «ожидание чуда» может быть рискованным. Рынок курортной недвижимости чувствителен к сезонам, туристическому спросу и экономическим новостям. Те, кто надеется на рост цен просто потому, что «так всегда было», рискуют остаться с объектами, которые придётся продавать с дисконтом.
В итоге, планируя покупку или продажу, важно смотреть не на рекламные прогнозы, а на реальные показатели: текущий спрос, занятость комплексов, динамику аренды и стоимость обслуживания. Только так можно принимать взвешенные решения и не поддаваться на иллюзии «быстрого роста» цен.

Отдельно стоит отметить, что цены на аренду на курортах сейчас начинают заметно снижаться, особенно в несезон. Для инвесторов это важный сигнал: иногда имеет смысл самим жить в аренду на побережье, а свободные средства направлять в более ликвидные объекты и регионы, где вложения приносят стабильный доход и легче перепродать в будущем. Такой подход позволяет минимизировать риски и не зависеть от колебаний курортного рынка.

7. Что делать тем, кто хочет купить или продать?

Покупателям: Сейчас — отличное время для торговли. Продавцы гибкие, рынок перегрет предложением. Никакого ажиотажа. Спокойно выбирайте и торгуйтесь.

Продавцам: Если вы реально хотите продать — делайте это до 2026 года. Потому что в 2026 году будет слишком много таких же, как вы — и цена может уйдёт вниз. Не вверх.

Итог

Евро — это не волшебная палочка. Оно может немного упростить расчёты, добавить комфорта туристам. Но кардинально изменить рынок — вряд ли. Цены на недвижимость у моря в Болгарии будут и дальше зависеть от:

• соотношения спроса и предложения,
• конкуренции с другими странами,
• качества жизни и инфраструктуры,
• политической и экономической стабильности,
• инвестиционной привлекательности конкретного региона.
• доступности ипотечного кредитования и уровня процентных ставок.

А не от одной только валюты.

Так что если вы продавец — перестаньте ждать. Всё уже «в цене».. Если покупатель — не бойтесь покупать.