Аренда недвижимости на побережье Болгарии.

Аренда апартаментов и квартир у моря в Болгарии — прибыльный источник дохода для инвесторов. Мы разбираем все тонкости: виды аренды, доходность, юридические нюансы, практические советы и реальные примеры с побережья.

Введение

Побережье Болгарии с каждым годом принимает всё больше туристов: европейцы, семейные отдыхающие и цифровые кочевники выбирают Солнечный берег,Святой Влас, Равду, Несебыр, Поморие, Созополь, Бургас и Варну. Это создаёт высокий спрос на аренду жилья. Краткосрочная аренда здесь особенно востребована в летние месяцы, а долгосрочная аренда привлекательна для экспатов и сезонных работников. В этой статье мы покажем, как сдавать недвижимость у моря, какие доходы можно ожидать и как избежать ошибок.

1. Виды аренды на побережье Болгарии

1.1 Краткосрочная аренда (туристическая)

Краткосрочная аренда — основной формат для объектов у моря. Туристы арендуют жильё на несколько дней, недель или месяцев. Самые популярные платформы — Airbnb, Booking и болгарские туристические порталы. В сезоны (июнь–сентябрь) ставки могут быть в 2–3 раза выше, чем долгосрочные.

1.2 Долгосрочная аренда

Для арендаторов, желающих жить на побережье вне сезона или работать удалённо, подходит долгосрочный формат (от нескольких месяцев до года). Средние ставки ниже, но доход стабильный, особенно в таких городах, как Бургас и Варна.

Отдельно стоит выделить формат аренды в НЕ сезон на курортах — особенно в таких местах, как Солнечный Берег и Святой Влас. Низкий сезон на побережье длится с октября по апрель (иногда включая май). В этот период туристический поток практически отсутствует, и владельцы апартаментов стремятся сдать жильё по сниженной цене, чтобы избежать простоев.

Стоимость аренды в не сезон начинается от 180 € в месяц за студию в комплексе, плюс коммунальные расходы. Апартаменты с одной спальней обычно стоят 250–350 € в месяц, в зависимости от состояния, мебели и удалённости от моря. Это делает побережье очень доступным для удалённых работников, пенсионеров и тех, кто хочет пожить у моря с минимальным бюджетом.

Однако важно учитывать один существенный момент — расходы на отопление. В большинстве жилых комплексов на курортах отсутствует центральное отопление. Обогрев осуществляется кондиционерами, электрическими радиаторами или конвекторами. Зимой при активном использовании отопительных приборов счета за электричество могут составлять 100–200 € в месяц и выше, в зависимости от площади квартиры и теплоизоляции здания.

Многие летние комплексы строились как сезонные, поэтому утепление и энергоэффективность могут быть слабее, чем в городских домах Бургаса или Варны. Это важно учитывать арендаторам при выборе жилья, а собственникам — при расчёте привлекательности предложения.

Тем не менее, формат зимней аренды остаётся востребованным: за относительно небольшие деньги можно жить в 300–500 метрах от моря, пользоваться инфраструктурой города (магазины, транспорт, медицинские услуги) и наслаждаться мягкой болгарской зимой.

Существует также формат долгосрочной аренды на 1 год и более в курортных городках побережья. Чаще всего такие предложения исходят от владельцев, которые не проживают в Болгарии постоянно и не планируют активно сдавать жильё посуточно. Для них важно, чтобы в квартире жил постоянный арендатор, следил за состоянием недвижимости и покрывал текущие расходы.

В таких случаях стоимость аренды обычно ниже рыночной краткосрочной доходности, но выгодна для обеих сторон. Студии могут сдаваться за 200–300 € в месяц, апартаменты с одной спальней — 300–450 €, в зависимости от локации, качества комплекса и мебели.

Для собственника это удобный вариант: отсутствуют частые заселения и выселения, нет необходимости организовывать уборку после каждого гостя, не требуется постоянное онлайн-продвижение через платформы. Доход ниже, чем в высокий туристический сезон, но зато стабильный и прогнозируемый.

Для арендатора такой формат тоже имеет плюсы: фиксированная цена на длительный срок, возможность договориться о небольшом снижении аренды при оплате за несколько месяцев вперёд и спокойное проживание без сезонных повышений ставок.

Однако стоит учитывать, что в большинстве курортных комплексов продолжают действовать таксы поддержки (обслуживание территории, бассейна, охраны), а коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Также важно заранее обсудить условия досрочного расторжения договора и депозит.

1.3 Смешанная стратегия

Многие инвесторы на побережье Болгарии совмещают оба подхода: в летние месяцы — краткосрочная аренда, а в межсезонье — долгосрочная. Такой формат позволяет минимизировать простои и получать доход практически круглый год.

Обычно схема выглядит так: с июня по сентябрь апартамент сдаётся туристам посуточно через Airbnb или Booking, когда ставки максимальны и загрузка достигает 80–95%. В этот период формируется основная часть годовой прибыли.

С октября по апрель жильё предлагается по фиксированной месячной ставке — 180–350 € за студию или 250–450 € за апартамент с одной спальней (в зависимости от локации и качества комплекса). Это позволяет собственнику покрывать таксу поддержки, коммунальные расходы и получать стабильный денежный поток даже в низкий сезон.

Преимущество смешанной стратегии — баланс между высокой доходностью летом (7–10% годовых при хорошем управлении) и финансовой стабильностью зимой. Кроме того, постоянный зимний арендатор помогает следить за состоянием недвижимости, что снижает риски порчи имущества и технических проблем.

Однако такой формат требует грамотного планирования: нужно заранее синхронизировать даты бронирований, корректно оформлять договоры, учитывать налоговые обязательства и продумать логистику уборки и передачи ключей. Если собственник не проживает в Болгарии постоянно, чаще всего привлекается управляющая компания.

2. Выбор недвижимости

2.1 Локация

Локация — ключевой фактор доходности аренды на побережье Болгарии. Разные курорты ориентированы на разную аудиторию, и это напрямую влияет на формат сдачи и уровень цен.

Солнечный берег — самый массовый и активный курорт Болгарии. Здесь высокий поток туристов, развитая инфраструктура, большое количество комплексов с бассейнами и охраной. Это идеальное место для краткосрочной аренды в сезон: высокая загрузка и хороший оборот. Однако зимой жизнь здесь почти замирает, поэтому формат не сезонной аренды особенно актуален.

Святой Влас считается более спокойным и престижным направлением. Здесь чаще выбирают апартаменты с видом на море и яхтенной мариной. Аудитория — семьи и гости, предпочитающие более тихий отдых. Доходность летом высокая, а зимой аренда возможна по сниженной ставке.

Несебр — исторический город с особой атмосферой. Старый город привлекает туристов круглый сезон, а новые районы подходят для постоянного проживания. Цены на аренду здесь часто выше, особенно если объект находится рядом с морем или имеет панорамный вид.

Равда — компактный и семейный курорт, популярный среди тех, кто ищет спокойствие и доступные цены. Хороший вариант для смешанной стратегии: летом — туристы, зимой — арендаторы на длительный срок.

Поморие — курорт с развитой городской инфраструктурой и лечебными грязями. Здесь проще найти долгосрочных арендаторов даже вне сезона, так как город живёт круглый год.

Созополь — более премиальное направление. Исторический центр и новые комплексы у моря формируют сегмент более дорогой аренды. Подходит для инвесторов, ориентированных на высокий средний чек.

Бургас — крупный город у моря с аэропортом, школами, больницами и постоянным населением. Здесь востребована долгосрочная аренда, а сезонность выражена значительно слабее, чем в курортных зонах.

Варна — морская столица Болгарии. Это сочетание города, бизнеса, университетов и пляжного отдыха. Аренда здесь более стабильна в течение года, особенно среди студентов, IT-специалистов и экспатов.

Также стоит обратить внимание на Обзор, Ахелой, Кранево и Черноморец — это более спокойные направления с более низкими ценами входа в недвижимость, но и с умеренной доходностью. Они подходят тем, кто ищет бюджетный вариант инвестиций или ориентируется на спокойный семейный отдых.

Правильный выбор локации зависит от вашей стратегии: если цель — максимальный доход летом, лучше выбирать крупные туристические центры. Если важна стабильность круглый год — стоит рассматривать города с постоянным населением.

2.2 Тип жилья

Тип недвижимости на побережье Болгарии напрямую влияет на стратегию аренды, расходы и целевую аудиторию. В целом студии и 2-комнатные квартиры (апартаменты с одной спальней) легче всего сдавать в аренду — они быстрее находят гостей и имеют наиболее широкий спрос. Это оптимальный формат по соотношению цена покупки / доходность.

Однако важно понимать различия между форматами недвижимости:

1. Жилые многоквартирные дома (городской тип)
Это обычные жилые дома без курортной инфраструктуры — чаще встречаются в Бургасе, Варне, Помории, а также в новых районах Несебра. Преимущество — более низкая такса поддержки или её отсутствие, лучшее утепление и пригодность для круглогодичного проживания. Такой формат больше подходит для долгосрочной аренды.

Плюсы: низкие эксплуатационные расходы, стабильные арендаторы, удобство вне сезона.
Минусы: меньше привлекательности для туристов по сравнению с курортными комплексами.

2. Курортные комплексы с бассейнами и инфраструктурой
Самый распространённый формат в Солнечном Береге, Святом Власе и Равде. Это закрытые территории с бассейном, охраной, зелёными зонами, иногда с рестораном или фитнес-залом. Такой формат идеально подходит для краткосрочной летней аренды.

Плюсы: высокая привлекательность для туристов, проще сдавать в сезон, лучше отзывы на платформах.
Минусы: обязательная такса поддержки (иногда 8–15 € за м² в год), сезонность — зимой многие комплексы частично закрываются.

3. Апарт-отели
Это формат, близкий к гостинице, где собственники владеют отдельными апартаментами, но управление часто осуществляется централизованно через управляющую компанию. Иногда предлагаются гарантированные программы доходности.

Плюсы: минимальное участие собственника, профессиональное управление, удобство для инвесторов, проживающих за границей.
Минусы: высокая комиссия за управление, зависимость от политики управляющей компании, ограниченная гибкость в самостоятельной сдаче.

4. Виллы и большие апартаменты
Подходят для семейных туристов и компаний. В сезон могут приносить высокий доход за счёт размещения 6–10 человек, однако требуют более серьёзных вложений в мебель, обслуживание и уборку.

Выбор типа жилья зависит от вашей цели. Если приоритет — стабильность и круглогодичная аренда, лучше выбирать жилые дома в городах. Если цель — максимальная доходность летом, выгоднее комплексы с бассейнами в туристических зонах. Апарт-отели подходят тем, кто хочет пассивный формат инвестиций без личного участия.

2.3 Удобства

Наличие кондиционеров, стиральной машины, парковки, балкона с видом на море и бассейна может увеличить цену аренды на 20–80 %, особенно в высокий сезон. Туристы готовы платить больше за комфорт и удобство, даже если площадь квартиры не очень большая.

Для летней краткосрочной аренды крайне важно количество спальных мест. Студия с раскладным диваном и полноценной кроватью будет сдаваться лучше, чем аналогичная по площади квартира, но рассчитанная только на двоих. Апартаменты, где могут разместиться 3–4 человека, значительно расширяют целевую аудиторию — семьи с детьми и небольшие компании.

Также большое значение имеет близость к морю. Разница между первой линией (до 200–300 метров) и объектом на расстоянии 800–1000 метров может составлять 15–60% в цене за ночь. Туристы ориентируются на пешую доступность пляжа, особенно семьи с детьми.

Дополнительные факторы, повышающие привлекательность жилья:

• Лифт в здании (важно для семей с детьми и пожилых людей)
• Закрытая территория комплекса и охрана
• Детская площадка
• Стабильный интернет (важно даже летом — многие совмещают отдых с удалённой работой)
• Наличие кухни с полной комплектацией

Хороший пример инвестиционно привлекательного комплекса — апарт-отель Premier Fort Beach (Святой Влас). Здесь собственники апартаментов получают доступ ко всей инфраструктуре: практически собственный пляж, несколько бассейнов, небольшой аквапарк, рестораны, бары и полноценная анимация для детей и взрослых. Арендаторы, снимающие квартиру у частного владельца, пользуются всеми этими услугами наравне с гостями, которые бронируют номер напрямую в отеле. Это значительно повышает привлекательность объекта для туристов и делает такие апартаменты особенно выгодной инвестицией для краткосрочной аренды. Подробнее об объекте можно посмотреть здесь: апартамент в Premier Fort Beach, Святой Влас.

Для долгосрочной аренды в не сезон приоритеты немного меняются: на первое место выходит качество отопления, теплоизоляция, наличие духовки, полноценного холодильника и удобной мебели для постоянного проживания.

3. Доходность и расчёт прибыли

Таблицы средних цен аренды по сезонам (2026)

Солнечный берег — студия

* Доход указан ориентировочно до вычета налога 10%, таксы поддержки комплекса и возможной комиссии управляющей компании.

Несебр — апартамент с видом на море

* Доход указан ориентировочно до вычета налога 10%, таксы поддержки комплекса и комиссии управляющей компании.

3.1 Средние ставки аренды

Примерные ориентиры по побережью Болгарии зависят от локации, состояния объекта и удалённости от моря. Курортные зоны могут давать высокий доход летом, тогда как крупные города дороже при долгосрочной аренде.

• Солнечный берег: 30–60 € / ночь летом (студия или 1-bedroom в комплексе с бассейном).
• Несебр: 40–70 € / ночь, объекты с видом на море могут стоить 70–90 € в пик сезона.
• Святой Влас: 45–80 € / ночь, особенно в комплексах первой линии.
• Варна (долгосрочно): 500–700 € / мес за 1-bedroom в хорошем районе рядом с морем или центром.
• Бургас (долгосрочно): 400–600 € / мес, в зависимости от района и состояния жилья.

Важно учитывать, что в Варне и Бургасе цены выше, чем на курортах вне сезона, поскольку это крупные города с постоянным населением, университетами, бизнесом и круглогодичной инфраструктурой. Здесь спрос более стабильный, а сезонность выражена значительно слабее.

3.2 Сезонность

Аренда летом приносит до 70–80 % годового дохода. В период межсезонья стоит рассматривать долгосрочных жильцов.

3.3 ROI и окупаемость

Если апартамент стоит 70 000 €, а доход с аренды до 7–10 % годовых, то ожидать окупаемость около 8–12 лет — реально при правильной стратегии.

Инфографика: доходность (ROI) недвижимости у моря

Пример: апартамент стоимостью 75 000 €

После вычета налога 10%, обслуживания комплекса (такса поддръжка) и расходов на управление реальная доходность обычно снижается на 1–2%.

3.4 Дополнительные доходы

Возможные источники: платная парковка, трансфер, аренда велосипедов, экскурсии.

4. Юридические и налоговые аспекты

4.1 Контракты

Договор аренды в Болгарии оформляется письменно и является обязательным для краткосрочной и долгосрочной аренды. Важно включить в контракт ключевые условия: срок аренды, депозит, правила проживания, ответственность за повреждения, порядок отмены бронирования и расчёты при досрочном расторжении. Для краткосрочной аренды также часто прописывают правила использования инфраструктуры комплекса (бассейн, спортзал, парковка и др.).

4.2 Налоги

В Болгарии налог на доход от аренды недвижимости составляет 10% от валового дохода. Это фиксированная ставка, применяемая как к краткосрочной, так и к долгосрочной аренде.

Помимо основного налога, собственникам следует учитывать:

• Муниципальные сборы — ежегодные платежи в пользу местного самоуправления.
• Туристический сбор — фиксированная плата за человека за ночь, около 0,40–0,60 €, обязательна для краткосрочной аренды.
• Такса поддержки комплекса — обязательный сбор для курортных и жилых комплексов, обычно 15 € за м² в год, который покрывает уборку общих территорий, охрану, содержание бассейнов и инфраструктуры.
• Комиссии платёжных систем и онлайн-платформ — при сдаче через Airbnb, Booking и другие сервисы они составляют 15–25 % от дохода в зависимости от условий платформы.

4.3 Регистрация и требования

Рекомендуется открыть болгарский банковский счёт для приёма платежей от арендаторов и уплаты налогов. Для краткосрочной аренды (посуточной) часто требуется регистрация в муниципалитете, особенно в популярных курортных городах: Солнечный берег, Святой Влас, Несебр, Созополь, Равда.

Все эти расходы необходимо учитывать при расчёте чистого дохода. Даже небольшие сборы суммируются и влияют на итоговую прибыль. Поэтому перед инвестицией важно планировать бюджет с учётом налога, таксы поддержки, туристического сбора и сервисных комиссий, чтобы иметь реальное представление о доходности объекта.

5. Платформы и продвижение

Основные площадки для размещения объявлений: Airbnb, Booking и социальные сети и нишевые сайты. Для увеличения бронирований:

• Красивые фото с видом на море
• Подробное описание удобств
• Отзывы и высокая оценка

6. Управление арендой

6.1 Самостоятельное управление

Если у вас один-два объекта на побережье, вы можете управлять ими самостоятельно. Это значит, что вы берёте на себя все обязанности: общение с арендаторами, организация бронирований, уборки, передачи ключей и решения возникающих вопросов во время проживания гостей.

Однако важно понимать, что самостоятельное управление требует вашего физического присутствия на месте или хотя бы регулярного контроля. Особенно это актуально для краткосрочной летней аренды, когда поток гостей высокий и необходимо оперативно решать проблемы — от неисправной техники до вопросов по уборке или нарушению правил проживания.

Ключевые задачи самостоятельного управления:

• Коммуникация с арендаторами: ответы на заявки, согласование дат, информирование о правилах проживания.
• Организация уборки: до и после каждого заезда, контроль качества уборки и состояния квартиры.
• Проверка состояния объекта: периодические осмотры, мелкий ремонт, контроль за техникой и сантехникой.
• Контроль платежей и депозитов: своевременное получение оплаты, удержание депозитов при необходимости.
• Непрерывная доступность: арендатор должен иметь возможность связаться с вами в любое время для решения экстренных ситуаций.

Самостоятельное управление подходит для тех, кто живёт рядом с объектом или готов часто приезжать на побережье. Если вы находитесь за границей и не можете регулярно контролировать жильё, лучше рассматривать варианты с управляющей компанией.

6.2 Управляющая компания

На побережье Болгарии всё чаще собственники недвижимости, особенно иностранцы или инвесторы, которые не проживают постоянно, используют услуги управляющих компаний. Профессиональные компании берут 20–40 % от дохода в качестве комиссии, но берут на себя полный спектр управления объектом.

В обязанности управляющей компании обычно входит:

• Продвижение и маркетинг — размещение объекта на платформах Booking, Airbnb и локальных сайтах, настройка фотосессий, написание привлекательных описаний, управление ценами и акциями для максимизации загрузки.
• Контроль гостей — проверка бронирований, обработка заявок, встреча и инструктаж арендаторов, организация передачи ключей и консультирование по правилам проживания.
• Уборка и обслуживание — регулярная уборка до и после каждого заезда, стирка белья, контроль за состоянием квартиры, мелкий ремонт, закупка расходных материалов.
• Документация и отчётность — подготовка договоров аренды, ведение финансовых отчётов, перечисление дохода собственнику, помощь в оформлении налогов.
• Поддержка вне сезона — наблюдение за объектом, предотвращение порчи имущества, регулярные проверки инженерных систем (водоснабжение, электричество, кондиционеры).

Использование управляющей компании особенно выгодно для краткосрочной аренды летом, когда нужно быстро обрабатывать бронирования, поддерживать высокий уровень отзывов и оперативно решать возникающие проблемы. Для долгосрочной аренды вне сезона её услуги могут быть сокращены до минимального контроля и поддержания объекта в порядке.

Хотя комиссия 20–40 % кажется высокой, она часто оправдана экономией времени, снижением рисков и стабильным доходом, особенно если собственник проживает за границей и не может лично управлять недвижимостью.

6.3 Работа с арендаторами

Эффективное взаимодействие с арендаторами — ключ к успешной сдаче недвижимости и положительным отзывам, что напрямую влияет на доход.

Основные моменты:

• Депозит: обязательно устанавливайте сумму на случай повреждений или нарушения правил. Обычно это 1–2 ночи для краткосрочной аренды или один месяц для долгосрочной.
• Правила проживания: укажите ограничения по шуму, количеству гостей, курению, домашних животных. Чёткие правила помогают избежать конфликтов и недопонимания.
• Контакт 24/7: арендаторы должны иметь возможность связаться с вами или управляющей компанией в любой момент для решения вопросов, связанных с заселением, техникой, уборкой или чрезвычайными ситуациями.
• Инструкции по пользованию жильём: объясните, как пользоваться бытовой техникой, кондиционером, системой безопасности и оборудованием комплекса.
• Обратная связь и отзывы: собирайте отзывы, реагируйте на замечания и предложения, чтобы повышать рейтинг объекта на платформах и привлекать новых гостей.

Правильная организация работы с арендаторами снижает риски повреждений имущества, упрощает управление и повышает доходность, особенно при краткосрочной аренде в высокий сезон.

7. Практические советы

• Инвестируй в качественную мебель и технику
• Проверяй наличие интернета и кондиционеров
• Используй промо-цены для первых бронирований
• Минимизируй простои между арендаторами

8. Риски и как их минимизировать

Аренда — это не только доход, но и ответственность. Обычные риски:

• Порча имущества — решается страховкой
• Проблемы с оплатой — депозит и предоплата
• Низкий сезон — комбинированная аренда

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Сколько реально можно заработать на аренде у моря?

В среднем собственники получают от 4% до 10% годовых в зависимости от локации, состояния объекта и стратегии сдачи.

Обязательно ли платить налог?

Да. Налог на доход от аренды в Болгарии составляет 10%. Также учитываются местные сборы и расходы на обслуживание комплекса.

Можно ли сдавать через Airbnb без регистрации?

Краткосрочная аренда требует соблюдения местных правил. В ряде случаев необходима регистрация в муниципалитете и уведомление налоговых органов.

Нужна ли управляющая компания?

Если вы не живёте в Болгарии постоянно, управляющая компания значительно упрощает процесс. Комиссия обычно 10–20% от дохода.

Какая недвижимость сдаётся лучше всего?

Студии и 1–2 комнатные апартаменты рядом с морем, с бассейном и парковкой. Вид на море повышает цену на 15–25%.

Есть ли спрос вне сезона?

Да, но ниже. В межсезонье выгоднее сдавать долгосрочно — цифровым кочевникам, удалённым сотрудникам и сезонным работникам.

Аренда недвижимости на побережье Болгарии может приносить стабильный доход при правильном подходе. Ключевые шаги: выбор правильного объекта, грамотная реклама, юридическое оформление и управление. Сочетая краткосрочную и долгосрочную аренду, можно получить высокую доходность и уверенность в будущем.

Статья носит информационный характер. Все приведённые суммы налогов, таксы поддержки, туристических сборов и потенциального дохода являются ориентировочными. Точные ставки и требования необходимо уточнять в соответствующих органах и у компетентных специалистов по налогообложению и управлению недвижимостью в Болгарии.